Erbbaurecht – Das Erbbaurecht ist nicht mit der Erbpacht vergleichbar, auch, wenn der Begriff so im Volksmund benutzt wird.
Die Erbpacht war ein dingliches Recht aus der Zeit vor 1900. Der Erbpächter zahlte dem Grundstückseigentümer für Boden und Gebäude einen vorher ausgehandelten Preis, um das Grundstück bewirtschaften zu können. Hierfür musste dem Eigentümer vom Pächter ein Erbzins gezahlt werden (in Naturalien oder Geld). Dem Pächter gehörte weder das Haus noch das Grundstück; er hatte viele Pflichten gegenüber dem Eigentümer. Kam er diesen nicht zur Zufriedenheit des Eigentümers nach, konnte ihm der Grund wieder entzogen werden.
Beim Erbbaurecht wird eine Trennung zwischen dem Eigentum am Grundstück und dem Eigentum an dem daurauf stehenden Gebäude ermöglicht. Wenn man eine Immobilie mit Erbbaurecht erwirbt, so erwirbt man die jeweilige Immobilie und das Recht, das Grundstück zu nutzen und zu bebauen, als wäre es das eigene. Für dieses Recht wird der Erbbauzins fällig.
Der Vorteil beim Kauf einer Immobilie mit Erbbaurecht ist, dass der Kaufpreis für das Grundstück entfällt, die Immobilie wird also günstiger angeboten, als vergleichbare Immobilien ohne Erbbaurecht.
Dadurch erhöht sich der Eigenkapitalanteil und der Finanzierungsbedarf sinkt. Ein Kauf mit Erbbaurecht lohnt sich besonders, wenn der Erbzins niedriger ausfällt als der Aufwand für ein entsprechendes Hypothekendarlehen, mit dem der Kauf des Grundstückes bedient werden müsste. Die Rechte der Erbbaurechtsnehmer sind vergleichbar mit den Rechten der Grundstückseigentümer: Es kann verschenkt, vererbt und verkauft werden.
Der Nachteil des Erbbaurechts ist, dass der Erbbaurechtnehmer nicht der Eigentümer des Grundstücks ist. Eine Hypothek ist irgendwann einmal abbezahlt, ein Pächter muss über den gesamten Zeitraum Pacht bezahlen (meist 99 Jahre). Nach Auslauf des Erbbaurechtsvertrags kann der Vertrag entweder erneuert oder verlängert werden. Ist dies nicht der Fall, so gehen die auf dem Grundstück stehenden Gebäude in das Eigentum des Erbbaurechtsgebers über. Hierfür muss dem Erbbaurechtnehmer eine Entschädigung in Höhe von mindestens zwei Dritteln des Verkehrswertes gezahlt werden.
Ob eine Immobilie mit Erbbaurecht interessant ist, muss individuell geklärt werden. Gerne beraten wir Sie unverbindlich zu diesem Thema.
